わたくし、去年家を買ったのですが、家なんか買うなんて馬鹿じゃねーの派と家は財産派があると認識しており、重々それを分かった上で家を買いました。

一般ピーポーの多くは家を買うのが普通だし、家は財産だと思ってると思います。これは手放しでは認められません。家が財産になるというのはある条件下だけです。

一方、一般ピーポーからちょっと意識が高くなってくると家買うとか馬鹿じゃねーの派に進化します。
これもわたくしから言わせるとクソダサイ投資家なのです。

「え、投資家とか関係なくね?投資じゃなくて家を買う話だよね?」

わたくし「違うよ、全然違うよ。家を買うのは投資活動なんだよ」


結論から言うと、都心近くの立地の良い中古戸建て築20年以内が最強なのです!!


は?中古なんてありえないお。と思う向きは投資脳ゼロのクソださい貧乏人思考なのでこの先お金に苦労すると思います。

一般ピーポーは新築物件をメインに探します。そしてマンションだったり戸建てだったりを好みで買ってしまいます。終わってます。
値段を抑える為に、都心から随分離れたエリアにしかも駅からバスのような物件を新築で買ってしまいます。終わってます。

例えば新築戸建てを5000万円で買うとしましょう。
買った瞬間にこの物件は、30%ダウンです。いきなり1500万円の損失が出ます。
5000万円を住宅ローンで調達しているとすると、いきなり債務超過です!
借金5000万円に対して、物件の価値は3500万円です。
そこから20年経つと、建物価値はゼロになりますんで、さらに1000万円から1500万円くらいの損失が出ます。というわけで、ローンを払い終える頃は2500万円の価値があればまだマシかもしれません。

例えば新築マンションを5000万円で買うとしましょう。
やはり買った瞬間にこの物件は、30%ダウンです。いきなり1500万円の損失です。
ローン残高は5000万円なのに、住んだその日から3500万円の価値の不動産を所有している状態です。
マンションの場合は、建物価値の持ちは戸建てよりも長いです。が、さて20年後はどれだけの値段で売れるでしょうか。ざっくりと4割減くらいでしょう。3000万円くらいの価値はあるかもしれません。
といっても管理費、修繕積立が結構な金額です。しかも年々増額されます。
車を持っているひとだと駐車場代金も掛かります。結局20年後には、2000万円以上の損失を出しているわけです。

というわけで中古戸建てです。
築15年から20年未満が狙い目です。
中古戸建ての価格は建物価値+土地の価値です。築15年以上だと建物価値はほとんどゼロで計算されているとしか思えない値付けがされていることもあります。
土地の値段は相場がだいたいわかるでしょう。
この駅の駅徒歩10分以内なら坪いくらかなーというのはネットでいくらでも調べられます。
で、ほとんど土地の価格だけじゃん!って値段で家が買えます。
建物価値がゼロで計算されていたとしても、住めない家ではないです。ていうか15年くらいの家で住めなくなるわけがないです。古い住宅っていっぱいあるでしょう?全部廃屋ですか?www
こうして5000万円をローン調達し、土地+建物ゼロ円=5000万円の家を買います。
住みはじめたその日の価値はいくらでしょうか? 5000万円です。
20年後のこの家の価値はいくらでしょうか? それは土地相場次第です。
建物はゼロ円なのでこれ以上下がりません。だから土地相場次第です。
都心近く、駅徒歩10分以内で教育学区問題なく治安良く立地の良い土地であれば、そうそう下がりません。
駐車場代もかかりません。
修繕も有る時給湯器が故障したりとかはあるでしょうが、基本的にめったに起こりませんし、時期や修繕のレベルも自分のコントロール次第です。実家が戸建てだったひとはよくわかるでしょう。

ローンを払い終えた後は、5000万円の不動産という資産が自分のものになります。
ローンを払い終えてなくても、払った分だけは自分の資産です。
10年で1500万円払い終えていたら、ローン残債は3500万円ですから、土地の売却が5000万円で入ったお金でローン残債3500万円を払い、手元に1500万円残ります。
新築の例と比べたらどうでしょうか?圧倒的に儲かっていますよね。

[儲かってる? 5000万円借りて、返しただけでしょ。価値の目減りがないというのは分かったけど、別にプラマイゼロってことでしょ。儲かっていないじゃん」と言うかもです。

わたくし「違うよ、全然違うよ。儲かっているよ」

というのは、住むにはどうしてもお金がかかります。賃貸物件を借りて家賃を払うか、自分で家を買うかです。
20年暮らすということは20年間家賃を払い続けることです。
20年間の家賃がかかっていますよね。仮に10万円の家賃なら、120万円/年 x 20年分 = 2400万円です!

わたくしの中古戸建て戦略をみてくださいよ。プラマイゼロですよ。20年で本来失うはずの2400万円はありません。要するに儲かった!ということです。現金の動き=キャッシュフローとしては同じですが、家を買っている場合はそのローン支払いした分、不動産として価値が手元に残るわけですな。

しかも家賃とローン支払い額が同じ程度の物件というのは後者の方が圧倒的に住環境としても優れています。

家買うなんて馬鹿じゃねーの派はこういうでしょう。
「で、でも金利のリスクが・・・」

わたくし「手元に頭金に使わなかった現金がある。これを資産運用していけばよい。
 金利が上昇するということは景気が良いということなので、資産運用もうまくいく。」

「で、でも資産運用なんて難しいし!何年も勝ち続けられないよ」

わたくし「株式の長期的な利回りは7%だよ。住宅ローン金利は0.6%だ。これを上回る運用をすればよい。」

例えば、手元に1000万円あるとしましょう。頭金に入れてもいいし入れなくてもよい、どうしますか?
答えは頭金には入れないこと・・・。
これを株式で運用するのです!

7%の20年後はいくらになっているか?

1000万円 x 1.07^20 = 3860万円


仮に住宅ローン金利が上がったとしても、この儲けを上回るほど利払いが大きくなるとは考えられません。有りえません。原理的に。

そんなわけで、この例で示した戦略を使うと20年後には、価値が目減りしていない不動産5000万円と株式3860万円という資産=8860万円が資産としてあり、負債はローン残債です。
純資産は間違いなくプラスでしょう。
家を買わなかった場合は、不動産5000万円の資産は存在しないわけですし、別途20年分の家賃が損失です。
家を買っても新築の場合は、最終的に不動産価値が2000万円しかないのにローン5000万円の支払いがあり3000万円損失です。

以上がわたくしが家を買った理由です。価格はここの話通りではないですけど、まあ似たようなレベルです。金融リテラシーが低いと圧倒的に資産格差が開いてしまう一例です。また、中古市場と新築市場の歪みを利用した取引の一例です。新築は新築プレミアムが乗っているので実際にはそんな価値はないし、中古は築20年で建物価値ゼロと計算されてしまうけど使用価値はゼロではない、という歪みを利用しています。